Financiamento Imobiliário: Tabela PRICE ou SAC?

Olá pessoal!

Recentemente, um leitor do blog entrou em contato por email para tirar algumas dúvidas a respeito de financiamento imobiliário. Como financiamento imobiliário é, talvez, para o cidadão comum, a mais complexa categoria de financiamento, a dúvida me inspirou a escrever o artigo que segue.

Os objetivos desse artigo são:

• Transmitir noções básicas sobre o funcionamento da Tabela PRICE e Sistema SAC;
• Esclarecer quando é melhor optar por um ou outro sistema de amortização;
• Demonstrar diversas situações que podem influenciar na decisão.

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A Dúvida

André (nome fictício) havia lido um comentário meu no site Quero Ficar Rico afirmando que "se o número de parcelas do financiamento for inferior a 123, compensa mais fazer pela Tabela Price do que pela SAC". Então, ele havia feito uma simulação e chegou a conclusão que nessa parcela teria um gasto de R$ 7 mil reais a mais se optasse pela Tabela PRICE. Então gostaria de saber minha opinião a respeito.

Para começar, uma correção: não devo ter afirmado que 123 seria o NÚMERO DE PARCELAS do financiamento, mas que se o financiamento fosse QUITADO ATÉ A PARCELA 123 seria mais vantajoso a Tabela PRICE.

Outra questão importante é que ao afirmar que o "Ponto de Equilíbrio" seria a parcela 123, devo ter levado em consideração, pelo menos, as três variáveis mais importantes para a situação: taxa de juro, prazo total do financiamento e montante financiado. Ao se alterar uma dessas variáveis, altera-se a simulação.

Por fim, o Ponto de Equilíbrio citado leva em consideração o total do desembolso pago a título de amortização e juro.

Tabela PRICE x Sistema SAC

A Tabela PRICE (sobrenome do criador: Richard Price) e o Sistema SAC (Sistema de Amortização Constante) são metodologias de amortização de financiamentos. Amortização é um processo de extinção de uma dívida através de pagamentos periódicos, ou seja, é a forma pela qual pagamos o valor tomado em empréstimo (capital) juntamente com o juro.

Nos últimos anos, os bancos tem estimulado que o comprador de imóvel, ao financiá-lo, optem pelo Sistema SAC. Praticamente nem oferecem mais a opção pela Tabela PRICE. Os dois sistemas de amortização garantem, ao final do período do financiamento, a quitação integral do saldo devedor. Se no passado haviam financiamentos que terminavam com saldo devedor cujo valor era superior ao preço de venda do imóvel, sem dúvida alguma, o problema não está no sistema de amortização, mas em outros fatores que não vem ao caso abordar neste artigo.

Mas, então, o que vem a diferenciar os dois sistemas?

Primeiro, convém explicar que a prestação (p) de um financiamento é composto, basicamente, de duas parcelas: 1) amortização (a); 2) juro (j).

Assim, p = a + j

Claro, estamos desconsiderando outras parcelas que são acrescidas como seguro de morte e invalidez e taxa de administração. Essas parcelas afetam os valores a pagar mas não são inerentes ao financiamento em si.

Segundo, há quem diga que a Tabela PRICE considera a capitalização do juro de forma composta, enquanto outros argumentam que não é composta (o criador da tabela afirma ser composta). Ao meu ver, a discussão é inócua porque qualquer financiamento pode ser calculado tanto a juro composto quanto simples, basta que se calcule a taxa equivalente. Portanto, não perderei tempo com isso.

Dessa forma, a principal diferença entre uma e outra reside no fato de que, enquanto no Sistema SAC a parcela referente a amortização é constante durante todo o período do financiamento, na Tabela PRICE a amortização é variável, sendo menor no início e maior no final.

Os resultados disso são que (1) o montante de juro pago e o valor total desembolsado em períodos similares são diferentes e (2) o valor prestação na Tabela PRICE é constante enquanto no Sistema SAC é variável, reduzindo a cada mês, começando com valor superior e terminando com valor inferior à prestação da Tabela PRICE.

Mas qual dos dois sistema é o melhor para quem está tomando o empréstimo?

Vamos a algumas simulações.

Premissas

Toda simulação precisa de premissas. As que utilizarei serão:

• Valor do financiamento: R$ 150 mil
• Taxa de juro: 11% ao ano
• Prazo do financiamento: 35 anos
• Inflação: desconsiderada
• Outras taxas cobradas: desconsideradas

Desconsideramos os efeitos da inflação e outras taxas porque não são inerentes aos sistemas de amortização. Via de regra, para correção do saldo devedor em função da inflação, os bancos utilizam o IGP-M. Quanto as taxas, elas podem ser as mais variadas, sendo as mais comuns o seguro MIP (Morte e Invalidez Permanente) e a taxa de administração. Os valores cobrados também variam muito de uma instituição para outra.

Cálculo da Prestação

Lembrando: p = a + j

Sem entrar em detalhes a respeito da fórmula de cálculo, o gráfico a seguir demonstra o comportamento das prestações mensais, ao longo do período (35 anos), para os dois sistemas:

Podemos perceber claramente como a prestação inicial utilizando-se o sistema SAC é maior que utilizando-se a Tabela PRICE. O Ponto de Equilíbrio, quando as duas parcelas possuem valor mais próximo é a prestação 104. A partir da prestação 105, o mutuário (como se chama o tomador do empréstimo) passa a ter um desembolso menor no sistema SAC. Vale frisar que o ponto de equilíbrio se altera se o prazo e/ou a taxa de juro forem modificados (o montante não influencia).

Logo de cara, temos uma implicação imediata para o mutuário. Via de regra, os bancos limitam o valor máximo da prestação do financiamento a 30% da renda do mutuário. Com isso, chegamos à conclusão que é possível ao mutuário adquirir imóveis mais caros (com um menor valor de "entrada") ao optar pela Tabela PRICE.

Na simulação, a parcela inicial pelo sistema SAC seria R$ 1.667,33. Se considerarmos que este valor seria os 30% da renda considerado como teto para a prestação do financiamento, utilizando a Tabela PRICE o mutuário poderia financiar um valor total de até R$ 190 mil, ou seja 26,7% maior.

Composição das parcelas

Mas porque em um sistema a parcela diminuiu enquanto no outro o valor é constante? Antes de tudo porque foram pensados desta forma. Contudo, o olhar atento à composição das parcelas nos esclarece ainda mais. Veja os gráficos a seguir:

Podemos perceber que a diferença entre os modelos está, basicamente, no montante amortizado a cada mês. Enquanto no Sistema SAC a redução do saldo devedor se dá de maneira constante, na Tabela PRICE a redução se dá de maneira ínfima no seu início crescendo de maneira exponencial ao longo do período.

Evolução do Saldo Devedor

Uma informação importante, que todo mutuário gosta e deveria saber é: se eu quiser quitar meu empréstimo imediatamente, quanto devo pagar? Sem dúvida alguma essa resposta não está na multiplicação da parcela pelo número de prestação restantes. Mas no cálculo do Saldo Devedor. Este variará de acordo com o sistema de amortização escolhido. Veja, no gráfico a seguir, a comparação da evolução do Saldo Devedor nos dois sistemas:

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Fica claro que o Sistema SAC permite uma amortização linear. Contudo, a partir da prestação 269 a amortização pela Tabela PRICE (R$ 358,63)  passa a ser superior a do Sistema SAC (R$ 357,14). Além disso, a primeira acelera a cada mês enquanto a segunda permanece constante.

Por fim, vamos analisar a evolução do desembolso total ao longo do período de financiamento.

Desembolso total

Se analisarmos apenas o valor desembolsado com o pagamento da amortização e do juro temos o seguinte resultado:

Até a prestação 206, o total pago por meio da utilização do Sistema PRICE é menor que o total pago por meio do Sistema SAC. Contudo, é preciso lembrar que o Saldo Devedor precisa ser quitado, obviamente. Então ele precisa ser adicionado a esta conta. Ao fazermos isso, o resultado se altera. O próximo gráfico demonstra qual seria o total desembolsado caso a quitação ocorra junto com a parcela de referência:

É perceptível a desvantagem da Tabela PRICE. Então podemos inferir que o Sistema SAC é melhor, financeiramente falando, que a Tabela PRICE.

Sim, via de regra. Mas tem um último ponto que deve ser considerado.

Custo de Oportunidade

Algumas pessoas mantêm seus recursos em investimentos de renda fixa como poupança, títulos públicos, CDB e fundos DI. Os empresários alocam a maior parte dos seus recursos em sua empresa. Há ainda aqueles que investem em imóveis e em bolsa de valores. O resultado dessa diversidade é que cada pessoa possui uma referência em relação rentabilidade das suas aplicações.

Um típico Custo de Oportunidade seria, considerando um trabalhador com FGTS, manter o valor no fundo ou amortizar, a cada dois anos, o financiamento. Ora, o FGTS proporciona uma rentabilidade de 3% ao ano, enquanto o juro do financiamento seria de 11% ao ano. Não é preciso nem fazer conta para se chegar a conclusão de que é melhor amortizar o financiamento que manter o saldo do FGTS.

Fazendo uma simulação, se a maior prestação do Sistema SAC (R$ 1.667,33) representar 30% do Salário Mensal, significa que este seria R$ 5.557,77. Como consequência, mensalmente seria recolhido ao FGTS o valor de R$ 444,62. Considerando 13º e rendimentos o valor acumulado em dois anos (intervalo de tempo para que seja possível utilizar o saldo para amortização) totalizaria R$ 11.881,70. Veja a seguir quanto seria o desembolso total para quitar o financiamento na parcela de referência:

O que percebemos é que utilizando a Tabela PRICE o financiamento seria quitado na parcela 154. Já se for utilizado o Sistema SAC só ocorreria a quitação na parcela 188. Ou seja, o Tabela PRICE reduziria o financiamento em 2,8 anos. Um olhar mais atento percebe que, apesar da antecipação, o montante desembolsado pela Tabela Price persiste em ser superior. Porém, se levássemos em conta a correção da inflação essa situação seria diferente.

Há ainda uma outra possibilidade que seria o mutuário economizar a cada mês a diferença entre a prestação inicial pelo Sistema SAC e o valor efetivamente pago no mês. Por exemplo, a prestação pela Tabela PRICE seria R$ 1.345,06. Assim o mutuário economizaria mensalmente o valor de R$ 322,27. Esse valor seria aplicado num título público com rendimento real mensal de 0,44% ao mês (totalmente factível) e a cada dois anos, de maneira similar ao FGTS, seria utilizado para amortizar a dívida. Veja o resultado:

Percebemos, agora, uma inversão da situação, passando a Table PRICE mostrar mais vantajosa a partir da parcela 136. Isso ocorre porque como inicialmente a parcela deste sistema é inferior ao do Sistema SAC, é possível que o mutuário tenha uma maior acumulação de recursos. Assim, consegue acelerar a amortização do empréstimo. Perceba que, similarmente ao FGTS, não faz sentido manter os recursos aplicados enquanto paga o financiamento pelo simples fato do juro deste (11% a.a.) ser muito maior que o rendimento real da aplicação (5,41% a.a.) líquido do Imposto de Renda.

Por fim, a última situação que dispensa comentário mas é interessante se ver graficamente, seria a junção das duas possibilidades citadas acima. Ou seja, utilizar ao mesmo tempo o FGTS e o acumulo decorrente da diferença de valor entre as prestações. Veja:

Fica claro o pagamento do financiamento num prazo muito menor e, por conseguinte, um menor desembolso. Vale frisar que, quanto maior for o retorno sobre o capital, mais interessante ficará a opção pela Tabela PRICE.

Conclusão

Via de regra, apesar de uma prestação de valor mais elevado no início, o Sistema SAC apresenta vantagens para o tomador do empréstimo por resultar num menor valor desembolsado ao final do contrato. A Tabela PRICE só passa a ser mais interessante caso o mutuário tenha condições de economizar um valor adicional ao da prestação do financiamento para que, eventualmente, possa amortizá-lo.

Além disso, dado a elevada diferença entre a taxa de juro que o mutuário consegue em suas aplicações e a taxa de juro cobrada no financiamento, constatamos ser totalmente contra-producente manter a aplicação, sendo mais aconselhável utilizar o saldo para, periodicamente, amortizar o saldo devedor.

Por fim, podemos concluir que o melhor é evitar comprometer-se com financiamentos, inclusive os imobiliários. Mas se não puder evitá-los, melhor seria quitá-los o mais rápido possível para que se evite uma sangria de recursos.


Pense nisso!

Um grande abraço e até a próxima!


Kleber Rebouças

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